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[配资网站系统]开发贷受限负债率红线高杠杆房企拿地扩张比拼

  近日,房企境内外债券发行规模井喷,而利率下降较明显。房企发债用途多为借新还旧。多数房企明确指出,发行债券不用于拿地。多位房企融资部负责人对中国证券报记者表示,拿地资金主要来源为银行开发贷。同时,信托、ABS、非标融资占比较大。在去杠杆的背景下,融资渠道趋紧,拿地的关键在于项目回款,内生现金流成为房企扩张的关键。
  负债率一般不能超过80%
  “银行开发贷占拿地金额的7成左右。”某TOP20房企融资部负责人对中国证券报记者表示,“银行开发贷是以房企此前拿到的土地作为抵押物进行融资。银行对土地的评估方法基本一样,能否拿到贷款主要看房企自身的杠杆。”
  根据中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心发布的《2020中国房地产上市公司测评研究报告》,2019年末,上市房企资产负债率均值为69.96%,较2018年上升1.87个百分点;净负债率均值为95.77%,较2018年末上升3.25个百分点。
  据上述负责人介绍,房企的银行授信额度通常较大,但授信额度并不意味着可以融到资金。具体到每笔融资,都需要经过银行的总行审批,且银行都有内部放款参考指引,不能超过银行规定的负债率底线才能拿到相应的放贷额度。“负债率一般不能超过80%这一红线,否则开发贷会受到限制。”
  亿翰智库数据显示,大悦城、金科、阳光城、佳兆业等15家房企2019年年报数据的净负债率超过100%。
  中国证券报记者了解到,除杠杆率需达标外,房企负面舆情、战略转型、管理层重大变动等都会影响银行的放贷额度,并会影响到贷款利率。
  “如果房企各项指标不太理想,融资利率会上浮较多。”某头部房企负责人对中国证券报记者表示,“头部房企融资较为顺畅,主要在于上述负面因素相对更少。”
  除了银行开发贷款,信托、ABS、非标融资、定金及预收款、销售回款、股权质押与引入战投、境外融资、向大股东借款等,都是房企融资拿地的手段。其中,信托融资仅次于银行开发贷。随着监管趋严,信托融资比例出现一定程度下滑。
  监管机构对信托公司开展房地产业务提出了严格要求,重点关注直接或变相为房地产企业缴纳土地出让价款提供融资的问题。“政策发布后,房企通过信托融资流程更为复杂,用于拿地更谨慎。”某头部房企融资负责人对中国证券报记者表示。
  公司债规模受管控
  “房企公司债券规模受到严格管控,公司债规模只能降、不能新增。新的公司债券必须等原有债券到期后才能发行,且新债只能用于偿还旧债。因此,房企拿地扩张,只能通过销售回款或其他途径的融资。”某上市房企融资部负责人对中国证券报记者表示。  1/2    1 

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