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[如何股票融资]一季度房企融资面面观:调控与疫情因素叠加下

提要:一面是疫情影响下销售下滑资金回笼困难,一面是严厉监管下融资受限,2020年房企资金链正面临史上最为严峻的考验。
  一面是疫情影响下销售下滑资金回笼困难,一面是严厉监管下融资受限,2020年房企资金链正面临史上最为严峻的考验。
  4月24日,人民银行公布了一季度金融机构贷款投向统计报告。一季度末,金融机构人民币各项贷款余额160.21万亿元,同比增长12.7%,其中房地产贷款同比增长13.9%,增速比上年末低0.9个百分点,增幅连续20个月持续回落。在一季度货币政策总体宽松的背景下,房地产信贷并未获得更多眷顾。房地产信托方面,受资管新规等政策严厉监管影响,一季度房地产信托融资同比锐减超4成。债券融资方面,一季度房企境内外发债总额超过3900亿元,同比基本持平。但随着国外疫情蔓延,房企海外债发行锐减,截至4月27日,仅一单房企海外债发行记录。综合各种融资渠道,2020年一季度典型房企融资环境不容乐观,各渠道总融资额同比下降超过15%。
  流动性宽松
  房地产调控不松
  为了应对疫情影响,央行采取了适度宽松的货币政策,公开市场操作利率、中期借贷便利(MLF)利率、贷款市场报价利率(LPR)接力式下调;3次降低存款准备金率,并大幅下调金融机构在央行超额存款准备金利率。一系列操作为市场释放了大量流动性。根据央行发布的金融数据,一季度社会融资规模增量累计达到11.08万亿元,比上年同期多2.47万亿元。一季度末金融机构人民币各项贷款新增7.1万亿元,同比多增1.29万亿元。从贷款投向上看,工业中长期贷款增速稳步提高,不含房地产业的服务业中长期贷款明显提升,房地产贷款增幅回落。一季度末,房地产贷款余额46.16万亿元,同比增长13.9%,增速比上年末回落0.9个百分点,连续20个月回落。一季度增加1.75万亿元,占同期人民币各项贷款增量的24.6%,比上年全年水平低9.4个百分点。
  从央行发布的金融数据看,虽然一季度市场流动性异常充裕,但房地产信贷并未因此受到太多的眷顾,反而成为重点盯防的对象。
  今年1月,银保监会副主席黄洪在国新办新闻发布会上表示,2020年要继续坚决落实“房住不炒”要求,严防信贷资金违规流入房地产市场,持续遏制房地产金融化泡沫化。
  4月17日,中共中央政治局会议强调,以更大的宏观政策力度对冲疫情影响,稳健的货币政策要更加灵活适度,把资金用到支持实体经济特别是中小微企业上。并再次重申——坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,促进房地产市场平稳健康发展。
  4月22日,银保监会首席风险官兼新闻发言人肖远企在国新办新闻发布会上表示,银保监会要求银行一定要监控资金流向,对于违规将贷款流入到房地产市场的行为要坚决予以纠正。4月23日,人民银行上海总部召开上海房地产信贷工作座谈会,要求坚持“房住不炒”定位,严禁以房产作为风险抵押,通过个人消费贷款和经营性贷款等形式变相突破信贷政策要求,违规向购房者提供资金,影响房地产市场的平稳健康发展。
  据相关媒体报道,今年以来,仅银保监会及银保监局本级开出的涉及违规涉房贷款的罚单至少65张,罚款金额达4400多万元。
  房地产信托规模锐减
  兑付风险加剧
  房地产信贷持续收紧的同时,作为重要融资补充的房地产信托更加不容乐观。2019年8月,银保监会下发《中国银保监会信托部关于进一步做好下半年信托监管工作的通知》,提出“去通道、控地产、优化结构”的目标,督促辖内信托机构依法合规开展房地产信托业务,提高风险防控前瞻性和主动性,控制业务发展增速。进入2020年,在“去通道、控地产”基础上,监管部门又为信托业圈定“逐步压降融资类信托”的新目标:要求2020年全行业压降1万亿元具有影子银行特征的融资类信托业务。而融资类信托业务多发生在房地产信托领域。
  用益信托统计数据显示,一季度共计62家信托公司募集成立集合信托产品6325款,募集资金5535.57亿元。其中房地产信托1219只,募集规模1167.61亿元,同比下降42%,环比下降31.8%。
  随着房企资金压力加大,房地产信托兑付风险有所加剧,部分依赖高周转、财务杠杆较高、短期债务量较大的房企现金流会趋于紧张,影响存量地产项目如期兑付。例如近期爆出的杭州工商信托“天洋燕郊创新中心项目”,受区域政策性因素和疫情影响,借款人天洋集团近日向信托公司申请部分借款展期。该项目分三期发行,总规模达48亿元。

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